租期內房東要賣房子,可以請租客提早搬離嗎?

其實這個話題,就是我們在日常生活中常常聽到的買賣不破租賃,我們可以分成兩個階段來討論:

什麼是「買賣不破租賃」?

民法第425條第1項規定:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。」

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就是指就算出租人將租賃物所有權移轉給別人,原先的租賃契約還是會繼續存在,只不過出租人換人而已!

換句話說,不論舊房東是基於買賣或贈與原因將房屋所有權移轉給第三人,對於租客而言,租賃契約仍是會繼續有效存在,只不過由第三人變成新房東而已。因此在法律上精確用語應該是說所有權移轉不破租賃,並非只侷限在買賣情形而已。

而之所以會如此立法,就在於立法者考量承租人多屬經濟上弱勢者,為保障承租人之生活居住法益,故特別制定本條規定,以限縮所有權人之權能,使租賃契約仍存於受讓人與承租人間,不致使承租人居無定所。

❐ 買賣不破租賃的例外?

如同我們前面所說,民法第425條第1項立法目的是為了保障經濟相較弱勢 的承租人,但因為本條規定本質上就是在限制所有權人權能,且實務上也曾出現過有心人士故意利用這條規定來妨礙所有權人權益,因此立法者在民法第425條第2項又特別規定:「前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。」

也就是說,「買賣不破租賃」有兩種不適用的例外:

✘「未經公證」、且「租期超過五年」的租賃契約情形

✘「未經公證」、且為「不定期 (未約定期間)」的租賃契約情形

只要屬於上面兩種情形,均沒有「買賣不破租賃」的適用,這時承租人就只能摸摸鼻子盡快找落腳處,避免後續不必要民刑事糾紛!

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