❒ 所謂的公寓，通常是指5樓以下之建築物，且沒有電梯之情形，與大樓（11樓以上之建築物、且有電梯，就是我們常說的公寓大廈）有所不同；而本次探討的標的是以前者公寓建築物為主。
公寓頂樓加蓋
當然違法，最後也會淪落被拆除下場，但其中原因仍是要細說：
公寓頂樓所有權是誰的？依民法第799條第1項規定：「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。」、及公寓大廈管理條例第7條規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：三、公寓大廈……屋頂之構造。」之內容可知，公寓頂樓所有權是屬於公寓全體住戶共同所有。
公寓頂樓誰能決定使用？
依公寓大廈管理條例第8條第1項規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」內容可知，公寓頂摟須依公寓的「規約」或「區分所有權人會議」來決定使用。
公寓大廈頂樓可以約定某特定住戶專用嗎？
參內政部函 97.06.10.內授營建管字第0970093881號函：「三、又按公寓大廈管理條例第8條規定:『公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵銘窗或其他類似之行為，除應依法合規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣、(市)主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。』所稱:『樓頂平臺』是指屋頂構造上方的平臺空間，而樓頂平台的保管使用範園庭、依核准圖說所載為準，為本部學建署90年4月17日90營署建管字第018833號書函所明示。又屬於:『屋頂避難平臺』範圍之樓頂平臺，其約定專用有違法令使用限制之規定，依同條例第7條第4款規定，自不得為約定專用部分。至於非屬:『屋頂避難平臺』範圍之樓頂平臺得約定專用，惟住戶應依使用執照所載用途及規約使用約定專用部分，不得擅自變更，為條例第15條第1項所明定。住戶違反前項規定，依同條例第15條第2項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣、(市)主管機關處理，並要求其回復原狀。」
因此，若公寓的頂樓非屬避難平台，是可以約定某特定住戶專用使用；但若屬避難平台，依公寓大廈管理條例第7條4款規定，自不得約定專用使用。
❒ 有民眾可能會問說，在第一個問題中，依公寓大廈管理條例第7條第3款規定，公寓頂樓不是已經不能約定專用了嗎？因為公寓大廈管理條例第7條第3款規定，是寫「屋頂之構造」，而非寫「頂樓」，因此公寓頂樓能否約定專用使用，仍是要參考上述內政部補充函示作為判斷準則！
若公寓頂樓已約定某特定住戶專用使用，就可以加蓋嗎？
若公寓頂樓已約定專用，該特定住戶自然能任意使用；至於行為合不合法，當然又是另一回事。因此重點不是在能不能選擇加蓋，而是加蓋行為合不合法，這跟建築法規審查就會比較有關係。
加蓋要能合法，除須「符合當地主管機關就建照使照之行政法規」外；依現行建築技術規則建築設計施工編規定，其加蓋面積亦不得超過該層樓地板面積八分之一，因此條件算是相當嚴苛。但有鑑於民眾一旦選擇加蓋都會蓋好蓋滿，且事前也不會申請任何有關執照，所以►大部分公寓頂樓加蓋都會是違法情形◄。
若公寓頂樓加蓋屬違法情形，會面臨甚麼結果？
雖須參考各地主管機關就違章建築有無相關處置規定，但依現行違章建築處理辦法之內容可知，均都會面臨被拆除之下場。但這還算小事，若今天民眾是未徵得公寓全體住戶同意即擅自占用頂樓，並加蓋使用，除公寓全體住戶可以依民法第179條規定請求返還相當於租金之不當得利外，亦可以依刑法第320條提告竊占罪，這時就已經不是拆不拆的問題，而是會不會被判刑的問題。
❒ 小結：
現今社會比較常看到的頂樓加蓋，大部分都是存在於民眾自己所有的獨棟透天厝，因此被發現頂多拆除程序問題（或是行政罰鍰）；但在公寓情形，因所有權已經不是個人所有，而是全體住戶所有，因此法律面向就茲事體大，除行政法規外，民刑事亦會涉及，不可不慎。
所以➠
要使用公寓頂樓時，建議還是跟管委會討論一下，避免真的誤觸法網，到時也後悔莫及！
┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈
▴上毅法律事務所▴
電 話：04-22221338
LINE@：@386tgzgj
臺中所：臺中市南區復興路三段318號10樓
埔里所：南投縣埔里鎮中正路210之6號
